Схемы долевого строительства и продажи жилья с рассрочкой платежа появились первыми, и пришли на смену старой бюджетной системе финансирования строительства и продолжают существовать и поныне.
Как известно, на начальных этапах строительства застройщики не имеют собственных средств в объеме, достаточном для возведения дома. Получить кредит на строительство в банке крайне сложно. Поэтому застройщики вынуждены продавать еще не построенные квартиры потенциально будущим жильцам — физическим лицам. Граждане становятся соинвесторами строительства и несут в связи с этим все риски наравне с застройщиком. Длительность строительного процесса позволяет «дольщикам» вносить платежи в соответствии с графиком, «растягивая» их на весь период строительства, а иногда и на определенный период после его окончания, то есть оплачивать жилье в рассрочку.
Обычно по этой схеме рассрочка предоставляется до момента окончания строительства на сумму 30—50% от стоимости жилья. Очевидно, что далеко не все граждане имеют достаточный объем средств для оплаты приобретаемого жилья в течение периода строительства. Желая заинтересовать все большую часть населения в приобретении жилья через схему долевого строительства, строительные компании стремятся к предоставлению населению более выгодных условий рассрочки. Для этого по договорам застройщиков с держателями крупного капитала задействуются финансовые ресурсы коммерческих банков, фондов и инвестиционных компаний, благодаря чему несколько удлиняются сроки, на которые предоставляется рассрочка. Привлечение капитала из крупных источников не только повышает надежность всей схемы, но и придает ей новый смысл и содержание.
Достоинствами схемы долевого строительства является ее простота и отсутствие существенного удорожания жилья, которое имеет место при долгосрочном банковском кредитовании. Поэтому в регионах, где ипотечное кредитование еще не получило развития, долевое строительство выступает зачастую как единственная схема приобретения жилья. Другое достоинство — более низкая стоимость жилья в процессе строительства по сравнению со стоимостью готовых квартир на вторичном рынке. Чем больше разница в цене готового и строящегося жилья, тем больше сторонников у данной схемы.
К недостаткам схемы долевого участия можно отнести высокую степень риска для «дольщиков». Именно они несут основные потери при несвоевременном, некачественном или незаконченном строительстве. За время функционирования схемы долевого участия в судах рассмотрены уже сотни дел обманутых дольщиков. Некоторый положительный сдвиг был достигнут лишь год назад, когда Верховный суд принял решение рассматривать дольщиков как потребителей и применять при рассмотрении споров закон «О защите прав потребителей». Благодаря этому они уже не несут личной ответственности вложенными средствами за срыв сроков строительства по вине застройщика.
Другим недостатком данной схемы является ее социальная неэффективность: из-за своей краткосрочности она не позволяет массово решать жилищную проблему населения. И, кроме того, долевое участие предполагает оформление собственности только после полной оплаты за предоставленное жилье, по окончании строительства и рассрочки.
Прежде чем делать окончательные выводы, подсчитайте, сколько месяцев (или, может быть, лет) вы будете ждать окончания строительства и оформления квартиры в собственность? И какой доход вы бы смогли получить, если бы открыли депозитный счет в банке на сумму выплаченных строительной компании средств? А в какую сумму обойдется ремонт и установка телефона? (Большинство квартир строителями сдаются без отделки и телефонов). Посчитав все будущие затраты и взвесив все риски, сопоставьте стоимость новостройки с аналогичной квартирой на вторичном рынке.