Организация взяла в аренду у предпринимателя недвижимое имущество. При этом организация и предприниматель подписали соглашение об аренде этого имущества. Общество начало использовать по назначению арендованное помещение.
После того, как наступило время вносить арендную плату, и общество стало уклоняться от внесения платы, предпринимателю пришлось обратиться в арбитражный суд с заявлением о взыскании невыплаченной арендной платы и пени.
В ходе судебного разбирательства организация заняла следующую позицию: поскольку в оспариваемом соглашении отсутствуют данные, которые позволили бы конкретно установить какие именно помещения организация взяла в аренду, соглашение об аренде помещений не является заключенным.
Далее в ходе судебного разбирательства арендодатель до принятия судом решения по делу изменил основания иска и потребовал вынести решение о взыскании с организации не задолженность по договору аренды, а сумму неосновательного обогащения, которую арендатор сберег за счет пользования имуществом без оплаты, указывал на необходимость судебного возврата долга.
В связи с тем, что обстоятельство об использовании недвижимого имущества организацией не оспаривался, арбитражный суд заявленные требования арендодателя удовлетворил. После этого апелляционный суд, кассационная инстанция, а затем и коллегия судей ВАС РФ решение, принятое арбитражным судом, признали законным и обоснованным.
Вышеприведенная позиция может быть применена не только к договорам, в которых отсутствуют условия, которые дали бы возможность точно определить, какие именно помещения передаются в аренду, но и к соглашениям, не зарегистрированным ее сторонами в установленном законом порядке, поскольку на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды помещения, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, должен быть зарегистрирован и является заключенным с момента такой регистрации.
Обязанность организации произвести выплату собственнику помещения сумму неосновательного обогащения появляется на основании статьи 1102 ГК РФ в случае, если общество использует чужую недвижимость и не платит арендные платежи. Сумма неосновательного обогащения в данном случае согласно сложившейся правоприменительной практике рассчитывается исходя из среднего размера арендной платы по аналогичным соглашениям.
Следовательно, взыскание задолженности по незаключенным соглашениям об аренде помещений осуществляется не путем предъявления иска о взыскании задолженности по договору, а путем предъявления иска о взыскании неосновательного обогащения в связи с использованием чужой недвижимости.